Uno de mis temas favoritos del ingles jurídico es el Land law o Derecho de Propiedad Inmobiliaria.
Entiendo que para mis alumnos, especialmente para aquellos que ejercéis en zonas donde residen muchos extranjeros, resulta tremendamente interesante y práctico conocer las peculiaridades del Derecho inmobiliario inglés.
Poder entenderlas para después usar la terminología correcta en inglés con los clientes.
Una de las primeras curiosidades que te pueden sorprender es que, a pesar de que solemos creer que los británicos son más proclives a arrendar que a comprar, esto en realidad no es así.
La mayor parte de los hogares ingleses son owner-occupied.
¿Te apetece saber más?
Bien, pues veamos 5 conceptos esenciales para entender el Land law inglés.
Este es mi top 5 de hoy en esta rama del Derecho:
Estates and interests
Cuando hablamos de derechos reales en inglés empleamos los términos estates and interests.
En términos generales son dos términos sinónimos, que significan right (derecho).
Pero también encontramos un uso específico de cada uno de ellos que los diferencia.
Los estates son rights to possesion of goods, en definitiva ownership rights.
Mientras que los interests son less extensive rights, como puede ser por ejemplo un derecho de servidumbre.
Freehold
En el Derecho inmobiliario inglés hay solo dos estates: freehold y leasehold.
Freehold es para mí el derecho de propiedad tal y como lo entendemos en el ordenamiento español.
Así, si eres el freeholder de tu casa, eres el propietario.
Leasehold
Este otro derecho o estate me costó más entenderlo en su momento (y aún, a veces, ¡tengo mis dudas de haberlo comprendido!).
Un lease es, por un lado, claramente equiparable a nuestro arrendamiento.
Sería sinónimo de tenancy.
Pero, con frecuencia, nos encontramos en Reino Unido con leases con una duración típica de 99 años ó 999 años. ¿Quién vive tanto tiempo?
Estos plazos se dan normalmente en el caso de los pisos.
Y es que tengamos en cuenta que en Inglaterra, la mayoría de la población vive en casas, no en pisos. No teniendo hasta bastante recientemente una figura jurídica específica para la propiedad horizontal, su manera de regularlo era a través del leasehold.
Esto se organiza así: el propietario del terreno y del edificio (freeholder of the land and the block of flats) «vende» los leases de los pisos (sells the leases to the individuals) y les cobra por el mantenimiento de las zonas comunes.
Si alguien es el leaseholder de un piso por 999 años, se considera y actúa en definitiva como el propietario de ese piso. Pero como ves es una propiedad con un plazo, delimitada en el tiempo.
Commonhold
En 2002 entró en vigor la Commonhold Act, para regular lo que nosotros denominamos propiedad horizontal.
Es importante aclarar que no es un tercer tipo de estate, sino que esta figura combina:
- la propiedad de los elementos privativos (freehold ownership of individual units). Es decir: los dueños de los pisos son en este caso sus freeholders.
- la copropiedad de los elementos comunes. Los freeholders de los pisos son copropietarios de los elementos comunes.
Easements
Por último, y como he hecho referencia a ellas antes, termino este top 5 con las servidumbres.
Las servidumbres run with the land, es decir perviven aunque haya un cambio de titular del predio.
Y en ellas distinguimos un predio sirviente (servient tenement) y un predio dominante (dominant tenement).
Otros ejemplos de interests in land, aparte de las servidumbres, son mortgages, profits à prendre y restrictive covenants.
Y hasta aquí el post de hoy.
Espero que esta breve entrada te haya proporcionado terminología e información interesante.
Por lo menos en mi provincia (Málaga), este tema es fundamental para los abogados y abogadas que tratan con clientes internacionales que adquieren inmuebles en nuestro país.
¡Feliz jueves!
